So gelingt es, Wohnraum für die wachsende Bevölkerung zu schaffen – Rückblick auf die öffentliche Veranstaltung vom 04.12.2025

Wohnraum für die wachsende Bevölkerung schaffen – aber wie? Diese Frage stand im Zentrum der öffentlichen Veranstaltung der RZU vom 04.12.2025. Die Diskussionen zeigten, dass es dazu vieles brauchen wird: Integrales und sektorenübergreifendes Handeln, eine Zusammenarbeit auf Augenhöhe zwischen der öffentlichen Hand und Privaten, einen neuen «Plan» und Innovationen zum Umgang mit dem Bestand und schliesslich den Mut, Bestehendes und Tabus zu hinterfragen.

Die attraktive Wohnregion als Ziel

Eine attraktive Wohnregion – dank der Balance zwischen Bestand und Neubau. Marc Zaugg (RZU) erläuterte einleitend das übergeordnete Ziel zum Wohnen in der Verbandsstrategie Plus Zürich 2050 (vgl. Folien 4–10). Daran anschliessend zeigte Elvira Kinzner (RZU) zentrale Charakteristika und Merkmale der «Wohnregion Zürich» auf, u.a. im Hinblick auf die Eigentümer*innenschaft, den Wohnflächen­verbrauch und die Mietpreisentwicklung. In der Wohnregion heisst Entwicklung primär Innenentwicklung, weil das Siedlungs­gebiet im RZU-Gebiet bereits zu 94% überbaut ist. Neubauten sind deshalb seit längerem praktisch immer Ersatzneubauten, bei denen bestehender Wohnraum verloren geht – und damit auch preisgünstiger Wohnraum, gewachsene Nachbarschaften, Ortsidentität und gespeicherte Energie und Ressourcen (vgl. Folien 11–20).

Sotomo-Studie «Wohnraum für Zürich und die Schweiz»

Gerlinde Theunissen (Sotomo) präsentierte nach diesem Einführungsblock die zentralen Erkenntnisse der Sotomo-Studie Wohnraum für Zürich und die Schweiz. Die Studie zeigt, dass es angesichts der wachsenden und alternden Bevölkerung dringend neu erstellten Wohnraum braucht. Neubauten dynamisieren nach Theunissen den Markt, schaffen Wohn­raum für bereits Ansässige und können zu einer effizienteren Verteilung des Wohnraums beitragen. Angesichts der bestehenden Potenziale sollte der Fokus dabei auf der ganzen Agglomeration liegen und nicht auf einzelnen Kernstädten. Ein zentrales Problem ortet die Studie in der aktuell zu geringen «Effizienz« im Neubau: pro abgerissene Wohnung entstanden seit 2016 in Zürich durchschnittlich nur 2.3 neue Wohnungen, in Genf hingegen 6.1 Wohnungen. Dieser Wert muss in Zukunft erhöht werden, um die wachsende Bevölkerung mit Wohnraum zu versorgen. Im Auge zu behalten gilt es gemäss Sotomo auch die Wohnkosten: Insgesamt sind sie für die Mehrheit tragbar, doch das untere Einkommensdrittel wird kontinuierlich stärker belastet. Der Erhalt von bestehendem und der Bau von neuem preisgünstigem Wohnraum wird deshalb umso wichtiger (vgl. Folien 22–36).

Erkenntnisse aus der Podiumsdiskussion

Im Anschluss diskutierte ein Podium aus ausgewiesenen Fachleuten über die Erkennt­nisse der Studie, die für die künftige Wohn­raum­entwic­k­lung im RZU-Gebiet besonders relevant sind. Mit dabei waren: Philippe Koch (Delegierter Wohnen der Stadt Zürich), Andrea Schafroth (Partnerin s2r.gmbh), Michel Schneider (Leiter Port­folio & Invest­ment Management, Pensimo) und Dieter Zumsteg (Teilhaber Planwerk­stadt).

Aus dem Podiumsgespräch leitet die Geschäftsstelle RZU folgende Erkenntnisse für die Weiterbearbeitung ihres aktuellen Schwer­punkts zur Wohnraumversorgung ab:

• Integral und sektorenübergreifend handeln: Es muss vieles zusammenspielen, damit es genügend Wohnraum für alle Segmente der wachsenden Bevölkerung gibt. Zentral sind gute Rahmenbedingungen, integrales Handeln und sektorenübergreifende Koordination, unter anderem zwischen der Raum­planung, einer aktiven Boden- und Liegenschafts­politik und einer Verkehrspolitik, welche eine qualitätsvolle Verdichtung unterstützt.
• Zusammenarbeit auf Augenhöhe fördern: In der Innenentwicklung wird die Zusammenarbeit zwischen der öffentlichen Hand und den sehr heterogenen privaten Akteuren zentral, die von der Alleineigentümerin über Baufirmen bis institutionellen Anlegern wie Versicherungen, Pensionskassen oder Anlagefonds reichen. Eine Zusammenarbeit mit diesen Akteuren auf Augenhöhe ist der Schlüssel, um einerseits bestehenden Wohnraum zu erhalten und andererseits neuen zu erstellen. Denn in der Wohnregion gehört 88% des Wohnraums Privaten. Dort, wo partnerschaftlich und auf Augenhöhe zusammen­gearbeitet wird, steigen die Chancen für «gute und tragfähige Lösungen».
• Neuer «Plan» für den Umgang mit dem Bestand nötig: Es braucht klare, gemeinsame getragene Vorstellungen, wie fair und umsichtig mit dem Gebäude- und Freiraumbestand, mit den bestehenden Mieter-/Nachbarschaften und mit den gewachsenen sozialen Netzwerken umgegangen werden kann – auch um die Akzeptanz für Transformationsvorhaben zu gewinnen. Wie die Erfahrung zeigt, vermindert ein umsichtiger Umgang mit dem Bestehenden den Widerstand gegen Verdichtungsprojekte. Dies illustriert die Siedlung Fadmatt in Urdorf in beispielhafter Weise. Unter intensivem Einbezug der Mieterschaft konnte dort der bestehende, vergleichsweise preisgünstige Wohnraum erhalten und zugleich die Anzahl Wohnungen verdoppelt werden.
• Innovation ermöglicht situative Interessenabwägung zwischen Bestand und Neubau: Aktuell etabliert sich eine «neue Praxis des Um- und Weiter­bauens». Dabei entsteht viel neues Wissen über die Möglich­keiten und Grenzen der Weiterentwicklung des Bestands. Dieses trägt dazu bei, dass die Interessen­abwägung zwischen Erhalt, Weiterentwicklung oder Ersatz situativ angepasster ausfallen kann – zum Beispiel abgestimmt auf Möglichkeiten des Wohnbauträgers, die Qualität des bestehenden Wohnraums, die Anforderungen der aktuellen Mieterschaft oder die konkrete Lage und Erschliessung.
• Den Mut haben, Bestehendes zu hinterfragen: Die Diskussion zeigte schliesslich, dass es theoretisch viele Möglich­keiten gäbe, mehr Wohnraum für die wachsende Bevölkerung zu erhalten oder neu zu bauen. Dafür brauche es aber den Mut, bestehende Rahmenbedingungen und «Tabus» zu hinterfragen. Genannt wurden folgende Beispiele: Gewisse gesetzliche Vorgaben, wie etwa der Mehrlängenzuschlag oder die Grenzabstände, könnten zeitgemäss angepasst werden. Neue Vorgaben und Anreize zur Mindestausnützung des Bodens könnten zur besseren Ausnutzung des bestehenden Potenzials beitragen. Bestehende Standards zu Ausstattung und Flächenverbrauch im Neubau könnten so angepasst werden, dass mehr Wohnraum zu geringeren Preisen entsteht. Schliesslich wurde in der Diskussion erwähnt, dass man angesichts der bestehenden Wohnungsnot auch über einen neuen und zeitgemässen «Massenwohnungsbau» nachdenken könnte – auch wenn aktuell die dafür nötigen und geeigneten Flächen nicht zur Verfügung stehen.