Die Förderung von preisgünstigem Wohnen – Dübendorf wagt sich an die Umsetzung von PBG 49b

Nach der Annahme durch das Stimmvolk im Jahr 2014 (mit 58,5% Zustimmung) dauerte es rund 5 Jahre, ehe der Zürcher Regierungsrat den neuen PBG-Artikel 49b und die dazugehörige «Verordnung über den preis­günstigen Wohnraum» (PWV) im November 2019 in Kraft setzte. Laut dem neuen Artikel dürfen Zürcher Gemeinden im Zuge von Nutzungsplanänderungen, die Mehrausnützungen bewirken, für «ganze Zonen, gebietsweise oder für einzelne Geschosse» einen Mindestanteil an preisgünstigem Wohnraum einfordern.

Die Stadt Zürich hat als erste Gemeinde im Kanton von dieser neuen Möglichkeit Gebrauch gemacht. Die bis Ende Mai 2021 öffentlich aufgelegene Vorlage diente wiederum der Stadt Dübendorf als Arbeitsgrundlage, um eine für sich passende Regelung zu finden. Im September 2021 beschloss der Stadtrat schliesslich zwei Massnahmen, vor allem um einer drohenden «sozioökonomischen Verdrängung» in Gebieten vorzubeugen, welche mit der aktuellen BZO-Revision stark verdichtet werden sollen. Die Vorlage liegt bis 9. Februar 2022 im Rahmen der Gesamtrevision der Richt- und Nutzungsplanung öffentlich auf.

Wo soll nun künftig preisgünstiger Wohnungsbau entstehen? Erstens soll in den Quartieren Birchlen und Überlandstrasse für mindestens 3000 m² grosse Grundstücke, deren Mehrausnützung nach der Um- / Aufzonung mindestens 30% beträgt, gelten, dass neue Bauvorhaben mindestens 40% preisgünstige Wohnungen nach dem Kostenmiete-Prinzip realisieren müssen. Die genauen Anforderungen an die Mindest­belegung, Einkommens- und Vermögensobergrenzen der Bewohnenden, die Investitionskosten und die Mietzinse werden in einer separaten «Ausführungsverordnung» geregelt und die Gebiete in einem Ergänzungs­plan «Preisgünstiges Wohnen» bezeichnet (s. Abb.). Im Plan sind zum einen jene Parzellen markiert, die den o.g. Kriterien entsprechen. Für diese ist der Mindestanteil als AZ in Prozent angegeben (jeweils 40% der effektiven Aufzonung). Dazu sind die Gebiete als Perimeter bezeichnet, in denen die Mindestanteil-Regelung greift, sobald durch Arrondierungen oder bei parzellenübergreifenden Bauvorhaben 3000 m² Grundstücks­grösse überschritten werden und damit die Kriterien erfüllt sind.

Als zweite Massnahme zur Förderung preisgünstigen Wohnens im Sinne des PBG 49b wurden in der Vorlage die Parzellen entlang der Ringstrasse, die als städtebaulich bedeutend eingestuft wurde, neu mit einer Gestaltungs­planpflicht belegt. Die so ermöglichte Mehrausnützung (AZ 165% ggü. der Grundzonierung Z3 mit AZ 140%) erlaubt das Einfordern von preisgünstigem Wohnraum auf 40% der zusätzlichen Geschossflächen.

Den Massnahmen ging ein längerer politischer Prozess sowie eine planerische Analyse voraus: Die Volks­initiative «Wohnen für alle» bewirkte bereits 2014 die Anpassung der Gemeindeordnung, welche seitdem in Art. 1a verlangt, dass Dübendorf «sich für die Erhaltung und die Schaffung von preisgünstigen Wohnungen nach Kostenmiete-Prinzip insbesondere für Familien und ältere Menschen» einsetzt. Nachdem das Thema in den letzten Jahren immer stärker in den politischen Fokus rückte, verpasste die jüngste Debatte um die anstehende Verdichtung planungsrechtlichen Massnahmen den letzten Schub.

Eine Ortsanalyse zur Bevölkerung, der sozioökonomischen Entwicklung, den Eigentumsverhältnissen und der Parzellierung ergab, dass es in Dübendorf zwar keinen Handlungsbedarf gäbe, sich flächendeckend für preis­günstige Wohnungen einzusetzen, dass jedoch Massnahmen in bestimmten Gebieten angezeigt seien. Die Ortsanalyse sowie eine Untersuchung und Beurteilung möglicher Massnahmen sind – versehen mit einer Umsetzungsempfehlung zuhanden des Stadtrats – in einem Bericht zusammengefasst, welcher Teil des Revisionspakets ist. Dazu sei aber auch erwähnt, dass bis zur tatsächlichen Inkraftsetzung der Massnahmen noch ein paar Hürden zu überwinden sind – wie Einwendungen aus der öffentlichen Auflage, mögliche Referenden und schliesslich die Festsetzung durch den Regierungsrat.